空置率创5年新高！上海商办开发要放缓了吗？
[发布时间:]2024-4-12 16:21:06 [作者]盛古地产 [人气]456
2023年第四季度，上海全市写字楼空置率达到20%。2023年全年上海写字楼的净吸纳量为52.1万平米，全年供应量则达到111万平米，达到5年内的供应量最高峰。新建写字楼竣工带来的供应增长的另一边，是办公需求的下降。预计至2025年，上海的写字楼储备将持续释放，新增供应趋势不变。其中，未来5年上海外环内及虹桥商务区（包含办公及产业园）的办公产品供应量，预计达到2384万平方米，而今年供应量则将达到有史以来的最高值，预计将超过600万平方米。未来几年上海写字楼市场面临的问题，是供应量过剩以及由此产生的资源浪费。横亘在面前的，是关于如何“提质增效”的一道道课题——去化盘活写字楼空间比盘活商业空间的难度要大，这是由办公的用途决定的。写字楼去化难度大，还在于其开发周期长，开发成本高，因此无法特别灵活地运营与退出。目前上海对写字楼空间去化的做法至少有两种：一是让办公更适合办公，比如增加消费、咖啡、文娱和休闲设施；二是活化空间，对已建的办公楼进行更新改造减少办公功能，将一部分空间转型，提升其运作效率。比如上海1.8万平方米的亚洲大厦，改建了近20个“演艺新空间”，但效果如何还有待进一步观察。规划此外，商务园区的大量分散化与同质化，不利于产业聚集。以虹桥国际开放枢纽建设运营情况为例，根据最新数据，核心区内写字楼的利用率仅约为50%，集聚功能还需加强。针对每个区都规划了大量的商务区与产业园区的情况，上海需要站在顶层设计角度，重新思考自身的办公空间战略；站在城市的维度，进行合理科学的办公空间规划；上海也需要更多的前瞻的预判，应对科技迭代与人工智能的发展对于传统办公模式的影响。暂停近日据知情人士透露，2024年上海不再审批新建商场、写字楼等商业类项目（已列入计划项目不影响），不再大拆大建；国有企业原则上只做城市更新，虹口四川北路、浦东陆家嘴、前滩、花木、松江G60走廊、奉贤美谷、闵行漕河泾等部分区域空置率超过40%，2024年上半年要下降到20%。显然，在办公类载体新建明显供大于求的情况下，上海市政策层面及时按下暂停键，再次展现出上海的快速反应。倒逼上海的优质产业园区，诸如松江G60走廊、奉贤美谷、闵行漕河泾等，同样面临着去化压力。如何围绕特定产业领域，围绕技术研发、企业融资、产品市场等领域，建立起一套能够解决企业相关发展问题的专业运营团队以及机制体制？未来的产业园区的发展，需要从关注载体建设转向产业生态建设。既要具备吸引产业的优势，也要具备孵化、打造成熟企业的能力。机遇写字楼空置率走高、租金下行的压力增大，与新旧产业的更替有不小的关系。近年随着元宇宙、AI、5G等科技的不断刷新，数字化转型越来越深入写字楼市场。企业对于高端写字楼的需求量不降反增。反观市场上很多传统的商务写字楼，普遍存在硬件设施老旧、管理效率低下、人工成本大、服务水平落后等问题，同时也缺乏数据互通的平台和智慧化管理体系，导致市场竞争力严重不足。未来，数字化转型必将倒逼写字楼更新变革，这对行业来说是一次重大机遇。小结当然，作为全球办公需求最强大的市场之一，上海的写字楼市场需求仍然坚挺，相信经过宏观层面的调节后，业态健康将很快重现。综上，写字楼开发放缓、聚焦“提效增质”，对上海的长远未来更有益。此文转载自网络，如涉侵权，请联系删除，谢谢！
2023年第四季度，上海全市写字楼空置率达到20%。2023年全年上海写字楼的净吸纳量为52.1万平米，全年供应量则达到111万平米，达到5年内的供应量最高峰。
新建写字楼竣工带来的供应增长的另一边，是办公需求的下降。预计至2025年，上海的写字楼储备将持续释放，新增供应趋势不变。
其中，未来5年上海外环内及虹桥商务区（包含办公及产业园）的办公产品供应量，预计达到2384万平方米，而今年供应量则将达到有史以来的最高值，预计将超过600万平方米。
未来几年上海写字楼市场面临的问题，是供应量过剩以及由此产生的资源浪费。横亘在面前的，是关于如何“提质增效”的一道道课题——
盘活写字楼空间比盘活商业空间的难度要大，这是由办公的用途决定的。写字楼去化难度大，还在于其开发周期长，开发成本高，因此无法特别灵活地运营与退出。
目前上海对写字楼空间去化的做法至少有两种：一是让办公更适合办公，比如增加消费、咖啡、文娱和休闲设施；二是活化空间，对已建的办公楼进行更新改造减少办公功能，将一部分空间转型，提升其运作效率。比如上海1.8万平方米的亚洲大厦，改建了近20个“演艺新空间”，但效果如何还有待进一步观察。
此外，商务园区的大量分散化与同质化，不利于产业聚集。
以虹桥国际开放枢纽建设运营情况为例，根据最新数据，核心区内写字楼的利用率仅约为50%，集聚功能还需加强。
针对每个区都规划了大量的商务区与产业园区的情况，上海需要站在顶层设计角度，重新思考自身的办公空间战略；站在城市的维度，进行合理科学的办公空间规划；上海也需要更多的前瞻的预判，应对科技迭代与人工智能的发展对于传统办公模式的影响。
近日据知情人士透露，2024年上海不再审批新建商场、写字楼等商业类项目（已列入计划项目不影响），不再大拆大建；国有企业原则上只做城市更新，虹口四川北路、浦东陆家嘴、前滩、花木、松江G60走廊、奉贤美谷、闵行漕河泾等部分区域空置率超过40%，2024年上半年要下降到20%。
显然，在办公类载体新建明显供大于求的情况下，上海市政策层面及时按下暂停键，再次展现出上海的快速反应。
上海的优质产业园区，诸如松江G60走廊、奉贤美谷、闵行漕河泾等，同样面临着去化压力。
如何围绕特定产业领域，围绕技术研发、企业融资、产品市场等领域，建立起一套能够解决企业相关发展问题的专业运营团队以及机制体制？未来的产业园区的发展，需要从关注载体建设转向产业生态建设。既要具备吸引产业的优势，也要具备孵化、打造成熟企业的能力。
写字楼空置率走高、租金下行的压力增大，与新旧产业的更替有不小的关系。近年随着元宇宙、AI、5G等科技的不断刷新，数字化转型越来越深入写字楼市场。企业对于高端写字楼的需求量不降反增。
反观市场上很多传统的商务写字楼，普遍存在硬件设施老旧、管理效率低下、人工成本大、服务水平落后等问题，同时也缺乏数据互通的平台和智慧化管理体系，导致市场竞争力严重不足。
未来，数字化转型必将倒逼写字楼更新变革，这对行业来说是一次重大机遇。
当然，作为全球办公需求最强大的市场之一，上海的写字楼市场需求仍然坚挺，相信经过宏观层面的调节后，业态健康将很快重现。
综上，写字楼开发放缓、聚焦“提效增质”，对上海的长远未来更有益。
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