上海魔幻一年:写字楼吸纳量创出历史新高、大宗交易再破千亿

[发布时间:]2022-1-18 18:26:35 [作者]楼典 [人气]5869


2021年飞速的过去,对于上海的商业地产市场来说,2021年可能是最魔幻的一年,冰火两重天。

  • 办公方面,一边是大量写字楼的业主因为巨量供应苦不堪言,一边是大量的写字楼项目一房难求,甚至出现抢楼热潮。据戴德梁报告显示,2021年,上海写字楼市场以净吸纳量142万平方米收官,较去年增长2倍,创出历史新高。

  • 商业方面,一边是大量商业项目因为巨量供应苦不堪言,招商困难,一边是恒隆IFC创出了历史销售额,南西恒隆甚至刷新了世界购物中心的坪效纪录。

  • 投资方面,一边是数据中心、研发办公、物流、工业厂房遭到哄抢,一边是核心区大把次新写字楼无人问津。根据楼典统计,2021年上海地产大宗交易市场大幅反弹,总成交金额接近1200亿,与历史最高纪录已经相距不远。



01

南西、前滩——上海最靓的仔



与商业一样,上海的写字楼市场也呈现冰火两重天的景象,南京西路与前滩成为了浦西与浦东最靓的仔,一房难求。


根据CBRE研究报告,南京西路作为上海租金最高的CBD,在2021年三季度,空置率持续走低,租金上涨,而在刚刚过去的2021年第四季度,这个趋势依然持续。因为区域内的医药公司、时尚零售、VCPE持续扩张,多个项目持续了一房难求的局面,多个租户为了扩租而争抢面积。近年入市的新项目如博华广场与锦沧文华广场也几近满租。


好在,南京西路依然在不停建设中,逐渐满足市场巨大的需求。


相比于南京西路的持续卓越,前滩则是从无到有,在2021年一鸣惊人,在三季度成为了上海空置率最低的商务区,在四季度空置率持续降低,几乎满租。


代表性项目——拥有超过16万平方米办公面积(面积超过静安嘉里中心三栋办公塔楼)的前滩中心在2020年底建成运营后,到今天1年出头的时间内,已经实质满租,在堪称疯狂的出租速度下,租户仍然为全明星阵容,毫无槽点,聚集了三星、亚马逊、普华永道、德州仪器、希尔顿、玛莎拉蒂、七猫、拓扑银行、武田制药、中化集团、蒙牛乳业、朱雀基金以及众多知名医药与科技企业。


前滩通过高品质、不高租金的降维打击策略效果卓越,但对别的商务区来说,前滩成功的背后,留下的都是别的商务区的泪水。


前滩的成功,让浦东更有信心地推出了金色中环策略,统一设计+统一开发+统一招商的策略如同铁骑一般,金桥副中心、张江副中心、新杨思,正在来的路上。


浦东的四大金刚,可能会在未来10-15年,持续Dominating。




02

张江真香,成交价格创出历史新高



与商务区一样,上海的园区市场也是呈现了冰与火之歌,浦东的另一个扛把子张江不让前滩,租售两旺。芯片、医药等产业的蓬勃发展为张江注入了无穷的活力,张江副中心的建设可以说是正当时。


在2021年,张江的投资市场录得了十笔交易,其中:

  • 基汇资本收购的星峰生命科学园,创造出了张江有史以来最高的成交单价——超过46,000元/平方米

  • 卖掉星峰生命科学园的星峰基金又收购了张江368产业园,实现了资本的循环。

  • VIVO以近10亿的价格,从张江集团手中买下来了一栋集贤中心。

  • 中国人寿收购了东久手中的凯瑞大厦,成交价格超过16亿。

  • 微创医疗、聚辰半导体、齐鲁制药也均在张江买楼。

  • 均瑶健康和吉祥航空两家均瑶系上市公司,近14亿买下来了均瑶集团所开发的康桥东路项目,实现了自产自销。


张江的投资者可以说是非常均衡,有外资基金、有内资基金、有自产自销、也有大量科技、医药企业,说明是市场各类型资金偏好一致的看好。



03

上海一年卖出百亿数据中心



2021年,上海地产投资市场的一个主题是数据中心,录得了近百亿的交易,数据中心有回报率高、资本开支高、政策风险高、准入门槛高四高特点,但因为市场的资金实在太多,成为了新的香饽饽。


2021年4月,新加坡凯德集团宣布以36.6亿元人民币收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区。这是凯德集团在中国的首个数据中心项目,凯德集团从中航信托(上交所上市公司中航资本的投资分支)以及无关联第三方收购该资产,创下上海数据中心成交总价新高。


没想到,2个月后的的2021年6月,GLP普洛斯与世纪华通一起,募集新的基金,以120亿的估值,收购了世纪华通所持有的位于松江的腾讯长三角人工智能超算中心,普洛斯占股50.1%,创造了中国有史以来最大的一笔数据中心交易记录。该数据中心尚在建设之中,建成之后将成为全国单体规模最大数据中心园区。


另外,陷入债务危机的宝能集团兄弟公司莱华控股,收购了鹏博士数据中心资产包,其中有一座上海的数据中心。