上海魔幻一年：写字楼吸纳量创出历史新高、大宗交易再破千亿

[发布时间:]2022-1-18 18:26:35 [作者]楼典 [人气]9046

2021年飞速的过去，对于上海的商业地产市场来说，2021年可能是最魔幻的一年，冰火两重天。

• 办公方面，一边是大量写字楼的业主因为巨量供应苦不堪言，一边是大量的写字楼项目一房难求，甚至出现抢楼热潮。据戴德梁报告显示，2021年，上海写字楼市场以净吸纳量142万平方米收官，较去年增长2倍，创出历史新高。

• 商业方面，一边是大量商业项目因为巨量供应苦不堪言，招商困难，一边是恒隆IFC创出了历史销售额，南西恒隆甚至刷新了世界购物中心的坪效纪录。

• 投资方面，一边是数据中心、研发办公、物流、工业厂房遭到哄抢，一边是核心区大把次新写字楼无人问津。根据楼典统计，2021年上海地产大宗交易市场大幅反弹，总成交金额接近1200亿，与历史最高纪录已经相距不远。

01

南西、前滩——上海最靓的仔

与商业一样，上海的写字楼市场也呈现冰火两重天的景象，南京西路与前滩成为了浦西与浦东最靓的仔，一房难求。

根据CBRE研究报告，南京西路作为上海租金最高的CBD，在2021年三季度，空置率持续走低，租金上涨，而在刚刚过去的2021年第四季度，这个趋势依然持续。因为区域内的医药公司、时尚零售、VCPE持续扩张，多个项目持续了一房难求的局面，多个租户为了扩租而争抢面积。近年入市的新项目如博华广场与锦沧文华广场也几近满租。

好在，南京西路依然在不停建设中，逐渐满足市场巨大的需求。

相比于南京西路的持续卓越，前滩则是从无到有，在2021年一鸣惊人，在三季度成为了上海空置率最低的商务区，在四季度空置率持续降低，几乎满租。

代表性项目——拥有超过16万平方米办公面积（面积超过静安嘉里中心三栋办公塔楼）的前滩中心在2020年底建成运营后，到今天1年出头的时间内，已经实质满租，在堪称疯狂的出租速度下，租户仍然为全明星阵容，毫无槽点，聚集了三星、亚马逊、普华永道、德州仪器、希尔顿、玛莎拉蒂、七猫、拓扑银行、武田制药、中化集团、蒙牛乳业、朱雀基金以及众多知名医药与科技企业。

前滩通过高品质、不高租金的降维打击策略效果卓越，但对别的商务区来说，前滩成功的背后，留下的都是别的商务区的泪水。

前滩的成功，让浦东更有信心地推出了金色中环策略，统一设计+统一开发+统一招商的策略如同铁骑一般，金桥副中心、张江副中心、新杨思，正在来的路上。

浦东的四大金刚，可能会在未来10-15年，持续Dominating。

02

张江真香，成交价格创出历史新高

与商务区一样，上海的园区市场也是呈现了冰与火之歌，浦东的另一个扛把子张江不让前滩，租售两旺。芯片、医药等产业的蓬勃发展为张江注入了无穷的活力，张江副中心的建设可以说是正当时。

在2021年，张江的投资市场录得了十笔交易，其中：

• 基汇资本收购的星峰生命科学园，创造出了张江有史以来最高的成交单价——超过46,000元/平方米

• 卖掉星峰生命科学园的星峰基金又收购了张江368产业园，实现了资本的循环。
  

• VIVO以近10亿的价格，从张江集团手中买下来了一栋集贤中心。

• 中国人寿收购了东久手中的凯瑞大厦，成交价格超过16亿。

• 微创医疗、聚辰半导体、齐鲁制药也均在张江买楼。

• 均瑶健康和吉祥航空两家均瑶系上市公司，近14亿买下来了均瑶集团所开发的康桥东路项目，实现了自产自销。
  

张江的投资者可以说是非常均衡，有外资基金、有内资基金、有自产自销、也有大量科技、医药企业，说明是市场各类型资金偏好一致的看好。

03

上海一年卖出百亿数据中心

2021年，上海地产投资市场的一个主题是数据中心，录得了近百亿的交易，数据中心有回报率高、资本开支高、政策风险高、准入门槛高四高特点，但因为市场的资金实在太多，成为了新的香饽饽。

2021年4月，新加坡凯德集团宣布以36.6亿元人民币收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区。这是凯德集团在中国的首个数据中心项目，凯德集团从中航信托（上交所上市公司中航资本的投资分支）以及无关联第三方收购该资产，创下上海数据中心成交总价新高。

没想到，2个月后的的2021年6月，GLP普洛斯与世纪华通一起，募集新的基金，以120亿的估值，收购了世纪华通所持有的位于松江的腾讯长三角人工智能超算中心，普洛斯占股50.1%，创造了中国有史以来最大的一笔数据中心交易记录。该数据中心尚在建设之中，建成之后将成为全国单体规模最大数据中心园区。

另外，陷入债务危机的宝能集团兄弟公司莱华控股，收购了鹏博士数据中心资产包，其中有一座上海的数据中心。