上海写字楼市场空置率上升 联合办公迎机遇
[发布时间:]2019-5-12 9:38:14 [作者]盛古地产 [人气]997
上海写字楼一季度的数据并不好看。租金下跌、空置率上升，雪上加霜的是，2019年还有大量供应入市。 似乎应该是谨慎投资的时刻，资本市场反而更加风起云涌。在2018年四季度的交易高峰后，外资机构于一季度保持买入态势。高力数据显示，季内共录得八项写字楼大宗交易，交易总金额达人民币296亿元，其中四项为外资买入。 不仅是外资上场，共享办公也到了进一步扩张的时刻。高力国际华东区办公楼服务部租户代表执行董事吴群向界面楼市表示，2019年供应量比较大，但对于联合办公来说反而是一个机遇。毕竟在供需规则下，供应增加，需求减少的买方市场更容易捕捉商机。 租户“迁徙” “SOHO古北、富士康大厦两个新项目的入市，使上海写字楼第一季度核心区空置率提升至12.4%，这个数字还将增加，年末预计将升至12.9%。”高力国际吴群表示。 尽管写字楼核心区凭借下调租金、翻新改造等方法极力挽留，依然不能完全打消租户将搬迁作为可能的考量方案。国际房地产顾问公司高力国际发布的《2019年第一季度上海写字楼市场研究报告》显示，上海写字楼空置率环比上升0.8个百分比至16.8%，写字楼平均租金环比下跌0.6%至每天8.83元/平方米。除此之外，上海写字楼需求向外围区域扩散，核心区净吸纳量因此录得负4.2万平方米。 租户从核心区到次中心区的“迁徙”，从某处程度上说也是顺其自然。资料显示，第一季度中，新兴板块的需求占据了整体次中心区的约83%，其主要来自于TMT、制造业与医疗等产业。因有四个新项目于季内入市，整体次中心区空置率仍下降1.5个百分点至23.4%。 值得注意的是，上海次中心区预计年内将有198万平方米新增供应入市，使整体租金水平承压。高力方面分析，核心区与次中心的竞争应使全年租金同比下探约0.9%，但随后应于2020年企稳。 高力国际报告表示，需求放缓使全市空置率提升，伴随而来的是租户可因业主间的竞争获益。近期入市或预租的品质好、区位佳的新项目在获取新租户方面仍保有优势。由于2019年内预计仍有大量新增供应竣工入市，有可能进一步刺激租户考虑搬迁现有办公室至性价比更高的物业选择。 房东与“二房东”的博弈 业主间的竞争获益，究竟花落谁家？ 从地域来看，这似乎是核心区与次中心区之间的事情，与外人没多大关系。但从行业内来看，这将是传统写字楼、商务中心、联合办公之间针对租户的争夺。 联合办公出现之前，市场上的办公产品主要是传统的写字楼和灵活的商务中心。传统的写字楼主要面对租赁大面积的租户，租赁期相对较长且固定；商务中心弥补了传统写字楼的缺点，周期较短、面积较小，往往适合初创型的企业。 写字楼与商务中心，两者之间的互动关系实际大过竞争。但自从联合办公出现之后，不仅能够适应小型的初创企业的成长轨迹，还可以为大型的企业提供相对比较灵活的定制服务，成为市场上适应不同类型租户的新办公解决方案。 但归根结底，联合办公是一场“二房东”的生意。一方面，联合办公可以为不少传统写字楼、商务中心开发商解决他们空置面积，使持有者的账面空置面积，变成一个已出租的面积，适当缓解出租压力、提升出租率；另一方面，联合办公的人性化设计让传统写字楼、商务中心压力倍增。 高力国际吴群向界面楼市表示，基于现在的市场供应量，不管有没有联合办公，都会有相应的竞争，只不过是有了联合办公之后，竞争以另一种形态在发生。 事实上，除了专业的联合办公运营商以外，许多房地产开发商也纷纷建立联合办公品牌，欲在联合办公市场分一杯羹，如龙湖地产的“一展空间”、凯德集团的“C3”、佳兆业的“创享界”等。 不过，在联合办公都在摸着石头过河的当下，开发商旗下的联合办公优势并不明显。众所周知，联合办公做的是轻资产的生意，扩大规模抢占市场才是目前的重心，而房企自持的特质，虽然安全性极高，但也让规模化进程变得缓慢。 “更多地还是来自于背后资金的支持。”高力国际吴群表示，背后资金的问题在于联合办公并不是房企唯一的业务，很可能只是他们一次试水，也可能是多个业务线当中的一个，换句话说，联合办公并不能够占用到房企所有的资金和资源。 就目前而言，在这众多玩家中，确属共享办公一马当先。 联合办公捡漏 几乎没有人会否认规模的重要性，柏拉图更是将城邦规模的扩大看作城邦内部贫富分化与党争的根源。而规模的重要性，在联合办公领域则更为突出。 报告显示，2019年第一季度上海写字楼需求为11.9万平方米，但供应量高达25.8万平方米。供需关系极不平衡。高力国际预测，全市空置率应在2019年提升，并于2020年维持在相似水平，随后于2021-23年内逐年下行至20.2%。平均租金应于2019年内同比下降约3.8%，但应于2020年企稳，随后于2021-23年稳步回升。 “租金下跌、空置率上升，虽然对于上海写字楼市场来说是低谷，但对当务之急需要布更多、更好的市场的共享办公行业而言，或许是新一轮机遇。”高力国际吴群说道。 “挑战在于供应量大，更多的空置面积将会投放到市场”高力国际吴群向界面楼市表示，与此同时也使得联合办公拥有一个扩张规模的机会，还是以一个比较有竞争力的价格来获取项目，并且可以锁定未来一段时间内比较长的租金的支出。 租金支出按照今天的供需市场来制定，相对来说，在一个比较安全的租金水平范围内。“今后的五到十年，整个上海的写字楼市场会有一个比较平稳发展，所以今天锁定的十年期以及他的租金能够使得联合办公的品牌有一个比较合理的基础去运营项目。”高力国际吴群说道。 逢低买进，或许会是联合办公的选择之一。 事实上，联合办公一出现就成为风口，这阵风吹了5年之久，而联合办公签订的合约期5年、10年居多，第一批项目的到期高峰将至。高力国际吴群分析，将来会出现三种情况。一个是市场平衡需求回暖日益旺盛，业主可能不再考虑依赖联合办公去化其空置面积；其次是市场需求表现依旧低迷，业主不得不选择联合办公以求短期内增加出租率；更有可能的情况是，业主认识到联合办公既是竞争对手，又是合作伙伴，在租金收益相差不多的前提下，业主、联合办公以及商务中心形成一种彼此契合的平衡关系，从而在各个办公需求的维度向租户提供有针对性的空间解决方案。 这三种情况都有可能发生，至于会是什么结果，恐怕只有等到共享办公的租约到期高峰才能见分晓。但这也代表着，共享办公将有意识的错开时间段的进行签订工作，这样就可以在企业的项目池里面去腾挪他们的客户。 但关键在于，共享办公的项目池，是否够大？
上海写字楼一季度的数据并不好看。租金下跌、空置率上升，雪上加霜的是，2019年还有大量供应入市。
似乎应该是谨慎投资的时刻，资本市场反而更加风起云涌。在2018年四季度的交易高峰后，外资机构于一季度保持买入态势。高力数据显示，季内共录得八项写字楼大宗交易，交易总金额达人民币296亿元，其中四项为外资买入。
不仅是外资上场，共享办公也到了进一步扩张的时刻。高力国际华东区办公楼服务部租户代表执行董事吴群向界面楼市表示，2019年供应量比较大，但对于联合办公来说反而是一个机遇。毕竟在供需规则下，供应增加，需求减少的买方市场更容易捕捉商机。
租户“迁徙”
“SOHO古北、富士康大厦两个新项目的入市，使上海写字楼第一季度核心区空置率提升至12.4%，这个数字还将增加，年末预计将升至12.9%。”高力国际吴群表示。
尽管写字楼核心区凭借下调租金、翻新改造等方法极力挽留，依然不能完全打消租户将搬迁作为可能的考量方案。国际房地产顾问公司高力国际发布的《2019年第一季度上海写字楼市场研究报告》显示，上海写字楼空置率环比上升0.8个百分比至16.8%，写字楼平均租金环比下跌0.6%至每天8.83元/平方米。除此之外，上海写字楼需求向外围区域扩散，核心区净吸纳量因此录得负4.2万平方米。
租户从核心区到次中心区的“迁徙”，从某处程度上说也是顺其自然。资料显示，第一季度中，新兴板块的需求占据了整体次中心区的约83%，其主要来自于TMT、制造业与医疗等产业。因有四个新项目于季内入市，整体次中心区空置率仍下降1.5个百分点至23.4%。
值得注意的是，上海次中心区预计年内将有198万平方米新增供应入市，使整体租金水平承压。高力方面分析，核心区与次中心的竞争应使全年租金同比下探约0.9%，但随后应于2020年企稳。
高力国际报告表示，需求放缓使全市空置率提升，伴随而来的是租户可因业主间的竞争获益。近期入市或预租的品质好、区位佳的新项目在获取新租户方面仍保有优势。由于2019年内预计仍有大量新增供应竣工入市，有可能进一步刺激租户考虑搬迁现有办公室至性价比更高的物业选择。
房东与“二房东”的博弈
业主间的竞争获益，究竟花落谁家？
从地域来看，这似乎是核心区与次中心区之间的事情，与外人没多大关系。但从行业内来看，这将是传统写字楼、商务中心、联合办公之间针对租户的争夺。
联合办公出现之前，市场上的办公产品主要是传统的写字楼和灵活的商务中心。传统的写字楼主要面对租赁大面积的租户，租赁期相对较长且固定；商务中心弥补了传统写字楼的缺点，周期较短、面积较小，往往适合初创型的企业。
写字楼与商务中心，两者之间的互动关系实际大过竞争。但自从联合办公出现之后，不仅能够适应小型的初创企业的成长轨迹，还可以为大型的企业提供相对比较灵活的定制服务，成为市场上适应不同类型租户的新办公解决方案。
但归根结底，联合办公是一场“二房东”的生意。一方面，联合办公可以为不少传统写字楼、商务中心开发商解决他们空置面积，使持有者的账面空置面积，变成一个已出租的面积，适当缓解出租压力、提升出租率；另一方面，联合办公的人性化设计让传统写字楼、商务中心压力倍增。
高力国际吴群向界面楼市表示，基于现在的市场供应量，不管有没有联合办公，都会有相应的竞争，只不过是有了联合办公之后，竞争以另一种形态在发生。
事实上，除了专业的联合办公运营商以外，许多房地产开发商也纷纷建立联合办公品牌，欲在联合办公市场分一杯羹，如龙湖地产的“一展空间”、凯德集团的“C3”、佳兆业的“创享界”等。
不过，在联合办公都在摸着石头过河的当下，开发商旗下的联合办公优势并不明显。众所周知，联合办公做的是轻资产的生意，扩大规模抢占市场才是目前的重心，而房企自持的特质，虽然安全性极高，但也让规模化进程变得缓慢。
“更多地还是来自于背后资金的支持。”高力国际吴群表示，背后资金的问题在于联合办公并不是房企唯一的业务，很可能只是他们一次试水，也可能是多个业务线当中的一个，换句话说，联合办公并不能够占用到房企所有的资金和资源。
就目前而言，在这众多玩家中，确属共享办公一马当先。
联合办公捡漏
几乎没有人会否认规模的重要性，柏拉图更是将城邦规模的扩大看作城邦内部贫富分化与党争的根源。而规模的重要性，在联合办公领域则更为突出。
报告显示，2019年第一季度上海写字楼需求为11.9万平方米，但供应量高达25.8万平方米。供需关系极不平衡。高力国际预测，全市空置率应在2019年提升，并于2020年维持在相似水平，随后于2021-23年内逐年下行至20.2%。平均租金应于2019年内同比下降约3.8%，但应于2020年企稳，随后于2021-23年稳步回升。
“租金下跌、空置率上升，虽然对于上海写字楼市场来说是低谷，但对当务之急需要布更多、更好的市场的共享办公行业而言，或许是新一轮机遇。”高力国际吴群说道。
“挑战在于供应量大，更多的空置面积将会投放到市场”高力国际吴群向界面楼市表示，与此同时也使得联合办公拥有一个扩张规模的机会，还是以一个比较有竞争力的价格来获取项目，并且可以锁定未来一段时间内比较长的租金的支出。
租金支出按照今天的供需市场来制定，相对来说，在一个比较安全的租金水平范围内。“今后的五到十年，整个上海的写字楼市场会有一个比较平稳发展，所以今天锁定的十年期以及他的租金能够使得联合办公的品牌有一个比较合理的基础去运营项目。”高力国际吴群说道。
逢低买进，或许会是联合办公的选择之一。
事实上，联合办公一出现就成为风口，这阵风吹了5年之久，而联合办公签订的合约期5年、10年居多，第一批项目的到期高峰将至。高力国际吴群分析，将来会出现三种情况。一个是市场平衡需求回暖日益旺盛，业主可能不再考虑依赖联合办公去化其空置面积；其次是市场需求表现依旧低迷，业主不得不选择联合办公以求短期内增加出租率；更有可能的情况是，业主认识到联合办公既是竞争对手，又是合作伙伴，在租金收益相差不多的前提下，业主、联合办公以及商务中心形成一种彼此契合的平衡关系，从而在各个办公需求的维度向租户提供有针对性的空间解决方案。
这三种情况都有可能发生，至于会是什么结果，恐怕只有等到共享办公的租约到期高峰才能见分晓。但这也代表着，共享办公将有意识的错开时间段的进行签订工作，这样就可以在企业的项目池里面去腾挪他们的客户。
但关键在于，共享办公的项目池，是否够大？