第一太平戴维斯：2019年一季度上海市场回顾
[发布时间:]2019-4-25 15:17:15 [作者]盛古地产 [人气]853
上海甲级写字楼市场新项目预租情况欠佳，空置率止跌回升核心商务区2019年第一季度，核心商务区有三个全新写字楼项目入市，为市场带来约10.5万平方米办公面积。截至季末，全市核心商务区甲级写字楼存量升至890万平方米。新项目包括：1、瑞明大厦，陆家嘴2、富士康大厦，陆家嘴3、国贸中心二期G2，徐家汇（已整栋出租予阿迪达斯）季内净吸纳量共计约8.8万平方米，同比增长24%。然而浦西核心商务区已连续第三个季度录得负吸纳量（-12,500平方米，2019年第一季度）。核心商务区甲级写字楼空置率环比上升0.1个百分点至12.5%。核心商务区甲级写字楼租金指数环比下跌0.1%，至每平方米每天人民币9.01元。非核心商务区一季度，非核心商务区共计两个全新项目交付入市，为市场带来9.8万平方米新增供应。同核心市场表现类似，非核心商务区写字楼空置率环比上升1.9个百分点至33.9%；租金指数环比下跌0.2%，至每平方米每天人民币5.87元。展望降税减费措施（制造业等行业税率由16%降至13%；交通运输业、建筑业等行业税率由10%降至9%）将切实为主要行业减负，增加企业现金流，继而支撑未来写字楼需求。预计年内新增供应有望达到或接近2017年峰值，核心商务区与非核心商务区均将迎来约100万平方米新供应。在持续的租户市场背景下，项目去化周期或将进一步拉长，近期新项目预租情况欠佳即为佐证。随着近期数个联合办公空间关闭，联合办公市场将进一步整合洗牌、优胜劣汰，同时也不乏新公司新品牌试水。上海零售市场新供应项目入市，整体空置率略有上升2019年前两个月，上海零售总额同比上升6.3%，增速较去年同期下降0.4个百分点。2019年第一季度仅普陀区真如商圈的星光耀广场一个新项目入市，为市场带来44,000平方米新增供应。第一季度全市购物中心首层租金环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.7元。核心商圈购物中心空置率较上季度上升0.2个百分点至6.8%；非核心商圈由于租约到期项目调整导致空置率环比上升1.1个百分点至7.9%。运动相关业态积极拓店，健身房品牌不断创新，呈现小型化、精品化趋势。?展望核心商圈内多个传统百货进行升级改造，预计将继续带动商圈氛围提升、刺激消费热情。购物中心内休闲娱乐品牌需求显著增长，业主意图借此提升项目活力，激发更多潜在客流。城市更新特辑步入存量时代，商场同质化竞争激烈，老牌百货亟需转型变革。新世界城作为沪上老牌百货也加入了改造升级大军，成为其中一员。上海新世界股份有限公司招商总监李蔚表示：“新世界城作为上海排名前列的单体百货，今年年底将以全新形象面世，老牌百货如何焕发新生？我们将打破老百货消费客群年龄段偏大，不适合年轻消费市场的刻板印象，提升购物体验的空间感和舒适感。此次新世界升级改造的定位介于百货和mall之间——称作‘生活茂’，意在打造传统商业转型升级的新地标。升级后业态架构发生较大变化：百货占比下降至53%，餐饮和功能占比分别提升至20%和27%，此次调整，新世界城将突出 “她”经济、“家”消费；大力引进首入店，旗舰店、品牌集合店，提高零售品牌的国际化、时尚化；目标客群定位亦转至年轻人和家庭，年龄段将大幅下降；商品走大众高端路线，品牌、品质、品味三管齐下，塑造经典与时尚并存的风格，成为南京路步行街的全新名片项目。上海城创投资管理股份有限公司管理合伙人以及董事总经理雎晓燕谈及城市更新时表示：“上海城更新无论在工业用地盘活转型还是既有建筑改造提升等领域都前景广阔，是一个万亿级的投资市场。科创综合体作为城创资本近年来着力深耕和打造的全新产品，力图通过城市更新与科技创新、人才集聚的结合，在推进物理空间有效更新的同时，聚焦产业集聚和全生命周期的企业服务，实现全产业链升级，各类型企业协同发展，形成产业聚集平台。依托这样的价值主张，历经四年时间匠心打造的“城创中心”将于今年落成面世，这既是城市更新的典型案例，也是科创综合体的实务探索。”上海住宅租赁市场第一季度无新增服务式公寓入市；但一些预计在第二季度正式入市的项目已于第一季度开始试运营。高端住宅租赁—平均租金第一季度全市平均租金为人民币每平方米每月204.8元，租金指数环比下跌0.2%。服务式公寓租金指数环比下跌0.6%，至人民币每平方米每月245.5元。小业主公寓租金环比上涨2.6%，至人民币每平方米每月184.3元。别墅租金环比下跌0.2%至人民币每平方米每月156.0元。高端住宅租赁—空置率第一季度全市空置率录得上涨，平均空置率上涨0.5个百分点至14.8%。服务式公寓空置率环比下降0.5个百分点到17.7%；小业主公寓空置率环比上涨1.5个百分比到13.5%；别墅空置率则环比上升1.6个百分点至8.5%。服务式公寓展望三月份有两个服务式公寓项目开始试运营，并预计于四月份正式开业：位于中山公园附近的易里酒店式公寓现更名为悦樘玲珑服务式公寓，正式开业后将为市场带来119套新增供应；位于普陀区云岭东路的朗诗阁服务公寓预计开业后将为市场带来250套新增供应。中国金融业的开放利好上海住宅租赁市场。随着更多国际金融机构业务获得监管部门批准，新进金融专业人员将推升上海住宅租赁需求。新个税的推行可能会驱使一部分在华高收入专业人士迁出。在服务式公寓市场，这部分需求将会由新一代租户填补。这些年轻的中国公民大多有海外工作学习的经验，乐于接受租房生活。租客的变化令服务式公寓服务商开始相应地调整其服务。上海住宅销售市场一手商品住宅市场第一季度，上海新建商品住宅新增供应累计约146万平方米，较上月环比下降49.4%，同比上升116.8%。一手商品住宅成交量共计约142万平方米，环比下跌7.4%，较去年同期同比上涨19.1%。一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币56,500元，环比下跌7.8%。一手高端公寓市场一手高端公寓市场本季度迎来5.5万平方米的新增供应，环比下降86.4%。新增供应均来自已有项目的加推批次。位于衡山路的嘉御庭傲峰以及东外滩板块的首创天阅滨江为市场带来277套新增供应。一手高端公寓成交量共计约19.3万平方米，较上季度环比下跌31.3%。一手高端公寓价格指数较上季度小幅微跌2.7%, 平均价格达到每平方米人民币99,500元。住宅用地市场第一季度内共成交了三块纯居住用地。成交占地面积共计13.5万平方米，可建面积共计22.3万平方米，平均成交楼板价为人民币每平方米16,754元。其中两块位于奉贤区,一块位于嘉定区。此外，另有一块位于奉贤区南桥新城的商住办混合用地于第一季度拍出。本季度成交一幅租赁用地，以零溢价成交。可建面积共计约31.9万平方米，容积率为2。展望2019年第一季度，各新开盘售楼处人气较旺。农历新年过后，市场有所回温，前来咨询一二手房的客户较年前有所增加。一手高端市场供应方面，2019年上海预计将会有大量新增供应，总供应量将有可能大于2018年总量。其中，曲阜路/静安大悦城、汉中路以及陆家嘴北滨江将有较为集中的项目入市。在刚刚落幕的两会中，关于2019年房地产基调于去年并无太大变化。总体将继续执行稳地价、稳房价、稳预期的三稳政策。此外，还将进一步推行因城施策、一城一策，细化监管措施，保障住宅市场的健康发展。上海投资市场2019年第一季度投资市场共达成六宗主要成交，总金额人民币276亿元，同比上升66%。其中两宗地块成交占总金额的一半以上。由于融资环境仍然严峻，市场基本面不容乐观，卖家开始调整价格预期，市场资本化率有所上升。有资金问题的开发商开始寻求合作伙伴或者出售其大规模的开发地块项目来缓解资金压力。把握收购窗口，国际投资者持续保持积极收购态度，大部分收购对象为位于例如北外滩等的次级商务区。第一季度融资环境回暖，开发商境内外密集发债，然而大部分募集所得将主要用于偿还现有债务。展望为了保持经济平稳发展，预计2019年上半年融资环境将会有所放松，但是对于房地产行业仍然保持一定监管程度。随着更多的资本投入到长租公寓市场，该利基资产预计将会在2019年保持发展的态势，然而随着市场不断发展，预计政府会出台更多的监管政策。
上海甲级写字楼市场
新项目预租情况欠佳，空置率止跌回升
核心商务区
2019年第一季度，核心商务区有三个全新写字楼项目入市，为市场带来约10.5万平方米办公面积。截至季末，全市核心商务区甲级写字楼存量升至890万平方米。新项目包括：
1、瑞明大厦，陆家嘴
2、富士康大厦，陆家嘴
3、国贸中心二期G2，徐家汇（已整栋出租予阿迪达斯）
季内净吸纳量共计约8.8万平方米，同比增长24%。然而浦西核心商务区已连续第三个季度录得负吸纳量（-12,500平方米，2019年第一季度）。
核心商务区甲级写字楼空置率环比上升0.1个百分点至12.5%。
核心商务区甲级写字楼租金指数环比下跌0.1%，至每平方米每天人民币9.01元。
非核心商务区
一季度，非核心商务区共计两个全新项目交付入市，为市场带来9.8万平方米新增供应。
同核心市场表现类似，非核心商务区写字楼空置率环比上升1.9个百分点至33.9%；租金指数环比下跌0.2%，至每平方米每天人民币5.87元。
展望
降税减费措施（制造业等行业税率由16%降至13%；交通运输业、建筑业等行业税率由10%降至9%）将切实为主要行业减负，增加企业现金流，继而支撑未来写字楼需求。
预计年内新增供应有望达到或接近2017年峰值，核心商务区与非核心商务区均将迎来约100万平方米新供应。在持续的租户市场背景下，项目去化周期或将进一步拉长，近期新项目预租情况欠佳即为佐证。
随着近期数个联合办公空间关闭，联合办公市场将进一步整合洗牌、优胜劣汰，同时也不乏新公司新品牌试水。
上海零售市场
新供应项目入市，整体空置率略有上升
2019年前两个月，上海零售总额同比上升6.3%，增速较去年同期下降0.4个百分点。
2019年第一季度仅普陀区真如商圈的星光耀广场一个新项目入市，为市场带来44,000平方米新增供应。
第一季度全市购物中心首层租金环比上涨0.3%至每平方米每天人民币27.7元。
核心商圈购物中心空置率较上季度上升0.2个百分点至6.8%；非核心商圈由于租约到期项目调整导致空置率环比上升1.1个百分点至7.9%。
运动相关业态积极拓店，健身房品牌不断创新，呈现小型化、精品化趋势。?
核心商圈内多个传统百货进行升级改造，预计将继续带动商圈氛围提升、刺激消费热情。
购物中心内休闲娱乐品牌需求显著增长，业主意图借此提升项目活力，激发更多潜在客流。
城市更新特辑
步入存量时代，商场同质化竞争激烈，老牌百货亟需转型变革。新世界城作为沪上老牌百货也加入了改造升级大军，成为其中一员。上海新世界股份有限公司招商总监李蔚表示：“新世界城作为上海排名前列的单体百货，今年年底将以全新形象面世，老牌百货如何焕发新生？我们将打破老百货消费客群年龄段偏大，不适合年轻消费市场的刻板印象，提升购物体验的空间感和舒适感。此次新世界升级改造的定位介于百货和mall之间——称作‘生活茂’，意在打造传统商业转型升级的新地标。升级后业态架构发生较大变化：百货占比下降至53%，餐饮和功能占比分别提升至20%和27%，此次调整，新世界城将突出 “她”经济、“家”消费；大力引进首入店，旗舰店、品牌集合店，提高零售品牌的国际化、时尚化；目标客群定位亦转至年轻人和家庭，年龄段将大幅下降；商品走大众高端路线，品牌、品质、品味三管齐下，塑造经典与时尚并存的风格，成为南京路步行街的全新名片项目。
上海城创投资管理股份有限公司管理合伙人以及董事总经理雎晓燕谈及城市更新时表示：“上海城更新无论在工业用地盘活转型还是既有建筑改造提升等领域都前景广阔，是一个万亿级的投资市场。科创综合体作为城创资本近年来着力深耕和打造的全新产品，力图通过城市更新与科技创新、人才集聚的结合，在推进物理空间有效更新的同时，聚焦产业集聚和全生命周期的企业服务，实现全产业链升级，各类型企业协同发展，形成产业聚集平台。依托这样的价值主张，历经四年时间匠心打造的“城创中心”将于今年落成面世，这既是城市更新的典型案例，也是科创综合体的实务探索。”
上海住宅租赁市场
第一季度无新增服务式公寓入市；但一些预计在第二季度正式入市的项目已于第一季度开始试运营。
高端住宅租赁—平均租金
第一季度全市平均租金为人民币每平方米每月204.8元，租金指数环比下跌0.2%。服务式公寓租金指数环比下跌0.6%，至人民币每平方米每月245.5元。小业主公寓租金环比上涨2.6%，至人民币每平方米每月184.3元。别墅租金环比下跌0.2%至人民币每平方米每月156.0元。
高端住宅租赁—空置率
第一季度全市空置率录得上涨，平均空置率上涨0.5个百分点至14.8%。服务式公寓空置率环比下降0.5个百分点到17.7%；小业主公寓空置率环比上涨1.5个百分比到13.5%；别墅空置率则环比上升1.6个百分点至8.5%。
服务式公寓
三月份有两个服务式公寓项目开始试运营，并预计于四月份正式开业：
位于中山公园附近的易里酒店式公寓现更名为悦樘玲珑服务式公寓，正式开业后将为市场带来119套新增供应；
位于普陀区云岭东路的朗诗阁服务公寓预计开业后将为市场带来250套新增供应。
中国金融业的开放利好上海住宅租赁市场。随着更多国际金融机构业务获得监管部门批准，新进金融专业人员将推升上海住宅租赁需求。
新个税的推行可能会驱使一部分在华高收入专业人士迁出。在服务式公寓市场，这部分需求将会由新一代租户填补。这些年轻的中国公民大多有海外工作学习的经验，乐于接受租房生活。租客的变化令服务式公寓服务商开始相应地调整其服务。
上海住宅销售市场
一手商品住宅市场
第一季度，上海新建商品住宅新增供应累计约146万平方米，较上月环比下降49.4%，同比上升116.8%。
一手商品住宅成交量共计约142万平方米，环比下跌7.4%，较去年同期同比上涨19.1%。
一手商品住宅成交均价达到每平方米人民币56,500元，环比下跌7.8%。
一手高端公寓市场
一手高端公寓市场本季度迎来5.5万平方米的新增供应，环比下降86.4%。新增供应均来自已有项目的加推批次。位于衡山路的嘉御庭傲峰以及东外滩板块的首创天阅滨江为市场带来277套新增供应。
一手高端公寓成交量共计约19.3万平方米，较上季度环比下跌31.3%。
一手高端公寓价格指数较上季度小幅微跌2.7%, 平均价格达到每平方米人民币99,500元。
住宅用地市场
第一季度内共成交了三块纯居住用地。成交占地面积共计13.5万平方米，可建面积共计22.3万平方米，平均成交楼板价为人民币每平方米16,754元。其中两块位于奉贤区,一块位于嘉定区。此外，另有一块位于奉贤区南桥新城的商住办混合用地于第一季度拍出。
本季度成交一幅租赁用地，以零溢价成交。可建面积共计约31.9万平方米，容积率为2。
2019年第一季度，各新开盘售楼处人气较旺。农历新年过后，市场有所回温，前来咨询一二手房的客户较年前有所增加。
一手高端市场供应方面，2019年上海预计将会有大量新增供应，总供应量将有可能大于2018年总量。其中，曲阜路/静安大悦城、汉中路以及陆家嘴北滨江将有较为集中的项目入市。
在刚刚落幕的两会中，关于2019年房地产基调于去年并无太大变化。总体将继续执行稳地价、稳房价、稳预期的三稳政策。此外，还将进一步推行因城施策、一城一策，细化监管措施，保障住宅市场的健康发展。
上海投资市场
2019年第一季度投资市场共达成六宗主要成交，总金额人民币276亿元，同比上升66%。其中两宗地块成交占总金额的一半以上。
由于融资环境仍然严峻，市场基本面不容乐观，卖家开始调整价格预期，市场资本化率有所上升。
有资金问题的开发商开始寻求合作伙伴或者出售其大规模的开发地块项目来缓解资金压力。
把握收购窗口，国际投资者持续保持积极收购态度，大部分收购对象为位于例如北外滩等的次级商务区。
第一季度融资环境回暖，开发商境内外密集发债，然而大部分募集所得将主要用于偿还现有债务。
为了保持经济平稳发展，预计2019年上半年融资环境将会有所放松，但是对于房地产行业仍然保持一定监管程度。
随着更多的资本投入到长租公寓市场，该利基资产预计将会在2019年保持发展的态势，然而随着市场不断发展，预计政府会出台更多的监管政策。