易居研究院点评：2018年度全国房地产业十大事件
[发布时间:]2018-12-27 11:13:44 [作者]新浪乐居 [人气]1011
上海易居房地产研究院权威评选与点评2018年度全国房地产业十大事件。??事件一：楼市整治全面启动·规范秩序成为重点??事件二：打折促销成常态·“金九银十”冷清收场 ??事件三：棚改规模不变方式变·货币化安置退潮??事件四：万科喊“活下去”，房企被迫改变策略??事件五：海南限购覆盖全岛·抑制投机寻求转型??事件六：多地土地流拍频现·房企预期趋于谨慎??事件七：北京约谈长租公寓·房租管控力度加大??事件八：房企扎堆香港IPO，房企融资道路坎坷??事件九：全国多地维权成风·降价减配成导火索??事件十：中弘跌破面值退市，楼市豪赌时代终结??事件一：楼市整治全面启动·规范秩序成为重点??事件6月26日，住建部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动整治重点为：投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告等四个方面。7月31日，中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。另外，2018年住建部还多次约谈了部分调控不到位的城市负责人。??评析2018年房地产市场的监管方向和**出现调整，即从过去控需求、管供给转向了整秩序、治乱象。今年以来，全国多地房地产市场存在违规违法等乱象，扰乱了正常的市场交易秩序，也不利于行业健康发展。于是，一系列会议召开和政策文件发布、对地方政府的约谈、督察组全国市场督查等工作，尤其是七部委新政，**的出现了中宣部、公安部、司法部这三个特殊部门，说明国家非常重视此次整治市场秩序的行动，严打各种违规违法行为。当前房地产调控的思路是明确的，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。??事件二：海南限购覆盖全岛·抑制投机寻求转型??事件2018年3月30日，海南省住房和城乡建设厅等６部门联合下发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》。此次政策规定，新购买的住房，取得不动产权证之日起５年内禁止转让。4月22日，海南省召开《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会，宣布房地产调控升级，自当晚起实施全域限购，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售；海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社保缴纳证明。此次新政，除了限购升级之外，还包括限售等多项措施。??评析2018年是海南建省30周年，同时也是中国改革开放40周年，稳定楼市政策的出台具有极强的信号意义。同时，在4月海南获批建设全岛自贸区以及探索建设自由港的大背景下，更需要防范各类楼市投资投机需求。只有防范楼市泡沫，才可以真正巩固改革成果。从楼市角度看，海南此类政策的落实，提高了购房的门槛，有效地抑制了投资投机需求，同时也有利于自住需求者从容购房。从经济发展角度看，海南拿出“断臂”精神，力图减少对于房地产的依赖度（全国房地产依赖度最高的省份），有利于经济发展与产业结构优化。随着此类政策效应的显现，海南楼市将不断回归平稳状态。??事件三：打折促销成常态·“金九银十”冷清收场 ??事件今年三季度以来，房企打折促销的案例急剧增多。8月底，恒大地产启动了一项全国范围的楼盘大型促销，针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动，住宅楼盘全部8.9折、商铺6折起。随后，碧桂园也开启“以价换量”等降价促销行为。9月底，万科在厦门等城市的个别楼盘也开始降价促销。另外，8月份以来，中海、泰禾、阳光城、招商蛇口、中粮、保利、首开、龙湖、富力等多家知名房企都进行了不同程度的打折促销。??评析7.31政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”之后，市场预期突然转弱，部分城市销售量下降明显，购房者的观望情绪也不断增强，开发商无奈之下，纷纷以打折促销来吸引消费者。近两年来，不少房企在“高周转”模式下，为了追求规模扩张而疯狂拿地，导致自身债务规模快速增大。在当前融资渠道收紧和融资成本上升的背景下，债务负担较重的房企借新还旧的难度很大，急需依靠销售回款来缓解资金压力，“促回款、稳现金”就成为了房企的共识。另外，部分目标完成率较差的房企在业绩压力下，选择以价换量加速项目入市，尽早完成全年的销售目标。于是，原本销售旺季的“金九银十”，非常**的冷清收场。本轮房地产短周期的楼市上行期，已长达三年之久，多数城市存在需求透求、房价过高的不良现象。今年三季度楼市调头向下，开发商宜认清形势，积极促销，回笼资金，像万科那样以“活下去”为当前的第一目标。??事件四：棚改规模不变方式变·货币化安置退潮??事件2018年6月下旬，市场上出现了“国家开发银行收紧棚改融资政策”的传闻。7月份，住建部称，因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，会议要求，严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置**政策。??评析2015年四季度国家提出房地产去库存的工作目标后，各地棚改加速，尤其是提高了货币化安置的比例。一方面，有力推进了房地产去库存；但另一方面，也在一定程度上推高了房价。今年以来，国家推进棚改的目标不变（2018－2020年1500万套，2018年580万套），而且截至10月底，全国棚改已开工577万套，占年度目标任务的99%。但是棚改的运作方式正做调整，比如，对于低库存和房价上涨过快的城市，取消货币化安置**政策、下调货币化安置比例，这样有助于稳定房价。再如，棚改项目在过去4年持续获得政策性银行贷款的充分支持，央行创设的抵押补充贷款（PSL），通过国开行、农发行等发放棚改贷款，在地方棚改资金来源中占比近80%。而2018年4月财政部、住建部联合发布了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，规范棚户区改造融资行为，遏制地方政府隐性债务增量。??事件五：万科喊“活下去”，房企被迫改变策略??事件2018年9月30日，一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的万科秋季例会现场照片被各大媒体广泛传播，万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨，认为房地产行业转折已经到来，“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。郁亮直白地表示，三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求，公司战略也将围绕“活下去”而展开, 所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。??评析2018年房地产调控政策进一步升级，房企的融资环境持续收紧，新房销售降温，尤其是8月以后，全国多数地区楼市快速降温。在此背景下，万科作为龙头房企在内部会议喊出“活下去”的口号。万科是一家具有很强忧患意识的企业，2007年喊出“拐点论”，2012年喊出“白银时代”，而这次喊出“活下去”，代表着万科对未来两年楼市走势预判。在楼市降温的情况下，其实国内诸多房企，也都在谋求通过不同的方式“活下去”，或降价促销快速回笼资金，或通过各种融资渠道获取资金，或通过转让企业股权或项目缓解资金压力，例如华夏幸福将近两成股权折价卖给平安资管。除了应对短期的楼市低迷，着眼中长期发展，中国的房企们还应改变以往的经营策略，寻求以稳健经营模式和可持续性经营理念作为企业的发展战略。??事件六：土地流拍频频出现·房企预期趋于谨慎??事件与前两年全国各地地王频出的情形不同，2018年的地王减少，流拍增多。据克而瑞研究中心统计，截至今年10月，全国土地流拍数量达到758宗，其中7月、9月和10月是流拍最严重的月份，流拍土地均超过100宗，其中10月更是达到峰值，158宗土地流拍。下半年以来，上海、杭州、天津、苏州、合肥等热点一二线城市出现多幅土地流拍的现象，并向三四线城市蔓延。今年以来，易居房地产研究院监测的40城土地成交溢价率也持续下行，11月为10.2%，已下滑至2011年以来的历史低点附近。??评析今年尤其是三季度以来全国土地市场转冷，低溢价或底价成交成为常态，土地流拍案例也持续增多，主要有以下三点原因。其一，本轮房地产短周期上升期已持续近三年，部分城市楼市透支严重，随着本轮房地产调控持续深化，今年三季度以来，房市快速降温，有入冬迹象，房企对后市的预期转差。其二，房地产行业金融监管趋严，房企融资渠道总体收紧，融资成本居高不下，融资难度也越来越高，房企资金压力加剧。另外，近几年大中型房企在追逐规模扩张的同时，资产负债率不断上升，偿债高峰期已经来临。其三，2017年以来部分热点城市出台了限地价、限房价、竞自持、竞配建等政策；对于房企来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力，对房企资金也提出了更高的要求，因此拿地趋于谨慎。回顾过去，相比上一次土地流拍潮的2014年，今年土地流拍情况更加严重，相关地方政府应考虑减少土地供应，放松对房企的调控与管制，以便平稳地市。??事件七：北京约谈长租公寓·房租管控力度加大??事件针对少数住房经租企业哄抬租金、抢占房源的情况，北京市住建委于2018年8月17日联合北京银监局等部门，集中约谈北京几家大型住房经租企业，提出“三不得”：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。与此同时，相关部门对住房经租企业启动了联合专项执法检查，提出“三严查”：严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。北京市住建委相关负责人表示，对于住房租赁企业的违规行为一经查实，各部门将从严处罚，联合惩戒。随后，北京市住建委等部门，开通打击“黑中介”投诉举报专线。开通首日，便有23家中介机构被查处并予以公开曝光。??评析2017年国家出台多个促进住房租赁市场发展的政策以后，租赁市场随之加速发展。在急速发展过程中，各类新问题也开始出现，比如部分中介背景的经租机构在跑马圈地、激烈竞争的过程中，存在房源收储不规范、租金上涨过快、违规使用金融工具等。对于租赁市场的管控力度需要强化，尤其是涉及租金方面的内容。此次北京对于长租公寓企业的约谈，具有较好的示范效应，其提出的“三不得”、“三严查”等内容，有助于规范长租公寓企业的业务。相关长租公寓企业也需要从合规的角度进行业务操作，不得触碰监管红线。预计此类监管会继续，进而真正促进租购并举机制的建立。??事件八：房企扎堆香港IPO，房企融资道路坎坷??事件2018年，港股市场挤满了渴望在资本市场亮相的房地产企业，众多中小房企争相赴港寻求上市机会。截止到11月底，已有超过9家房企向港交所递交了IPO申请，其中正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、易居企业、恒达集团等6家企业已成功上市，银城国际、德信中国、中梁控股等公司还在申请中。值得关注的是，易居企业于2018年7月份在港交所成功上市，与其他开发商企业不同，这是一家以“轻资产”“服务型”而著称的房地产企业，在香港成功上市后，借助境内外便利融资，将使企业发展提升到新高度。??评析在严厉的房地产调控和融资收紧的背景下，部分房企选择上市，原因有三：其一是为了突破融资环境紧缩的限制，寻求新的融资渠道；其二是国内房地产行业市场集中度越来越高，部分房企为了获得更快发展，不断寻求资产规模扩张；其三是企业上市有助于提升企业品牌形象和信用等级，并且有利于优化企业治理结构。然而，内地资本市场上市核准要求较高，排队企业较多，且在房地产调控的背景下，政府限制房地产开发企业在A股上市。2010年以来，证监会已基本暂停了涉及房地产业务的企业IPO核准申请，仅有个别企业通过借壳的方式上市A股，这也使得其他房企只能寻求到香港上市。香港资本市场不仅为企业提供多样化的融资渠道，而且上市审批时间较短。总之，房企通过上市建立起较为先进的经营理念和规范的经营管理模式，在市场竞争中发挥管理优势和制度优势。??事件九：全国多地维权成风·降价减配成导火索??事件今年三季度以来，全国多地出现业主维权事件，其中不乏涉及品牌性开发商。仅十一黄金周期间，就有合肥某楼盘、江西景德镇某楼盘、上海浦东某楼盘、江西上饶某楼盘等因开发商下调价格而引起前期业主不满，于售楼处维权。下半年以来，成都、武汉、广州等地多个楼盘爆发了业主针对**修乱收费、**质量差等问题的维权。此外，杭州、合肥、福州、重庆、漳州、平顶山等地也爆发了多起业主维权事件，甚至售楼处遭打砸。??评析每轮楼市下行期，因房价下降而引发的业主维权事件屡见不鲜。今年三季度以来，如此多城市、如此多项目皆出现这类状况，则实属**。维权的原因主要有三类：一是，开发商降价的行为引起了部分前期购房业主的不满；二是2017年以来，部分城市限价严厉，部分房地产开发商采取捆绑装修的形式售房，甚至与购房者签订双合同，以规避政府限价；在楼市**时期，为了能买到低于市场价的限价房，购房者愿意接受开发商这种灰色操作方式，但2018年下半年房价下跌且交房之后，业主转变态度，不满装修质量；其三，部分项目前期拿地价格较高，加之各种政策限制，嬴利远低于预期，甚至亏损，于是存在“减配”或“偷工减料”现象。业主维权这一现象的集中出现，也侧证部分中国购房者消费或投资观念存偏差、部分开发商经营缺乏诚信等问题，中国房地产市场诸多方面尚须进一步健全和完善。??事件十： 中弘跌破面值退市，楼市豪赌时代终结??事件10月18日，中弘股份股价收于0.74元。根据交易所相关规则，股票连续20个交易日收盘价均低于1元股票面值，交易所有权终止公司股票上市交易。中弘股份成为A股首只面值跌破1元退市股。中弘股份2018年中报显示，归属于上市公司股东的净利润为-13.26亿元，中弘股份解释公司亏损的原因主要是财务费用较2017年同期增加17亿元，而财务费用的上升，主要是由于公司融资发生的资金成本费用化所致。受国家房地产调控政策的影响，中弘股份商业项目销售停滞，住宅项目销售也大幅下滑，导致公司房地产项目销售利润较上年同期大幅减少。??评析中弘股份作为一家房地产上市公司，却成为A股市场首只面值跌破1元退市股。虽然中弘股份退市的原因是多方面的，但其退市的主要原因之一还是在于其房地产业务业绩下滑，公司不断举债扩张，从而导致公司爆发债务危机。2017年，中弘股份开发建设的部分项目受到了政策调控的影响，例如北京商办项目因为受到北京商办新政影响而销售停滞，海南如意岛项目则因违规填海被海南省政府勒令项目暂停。随着中弘股份的房地产开发业务收入持续减少，加之融资成本不断上升，使得中弘股份2018年中报业绩惨淡。中弘股份通过资本市场不断融资扩张，但其经营理念不合理，决策具有很强的投机性，在重点项目上持着赌博心态。近几年房地产政策持续收紧，房地产业趋于规范，而中弘股份不完善的经营行为遭遇致命打击。在某种意义上，也可以说，中弘股份的退市标志着中国楼市豪赌时代的终结。
上海易居房地产研究院权威评选与点评2018年度全国房地产业十大事件。
??事件一：楼市整治全面启动·规范秩序成为重点
??事件二：打折促销成常态·“金九银十”冷清收场
??事件三：棚改规模不变方式变·货币化安置退潮
??事件四：万科喊“活下去”，房企被迫改变策略
??事件五：海南限购覆盖全岛·抑制投机寻求转型
??事件六：多地土地流拍频现·房企预期趋于谨慎
??事件七：北京约谈长租公寓·房租管控力度加大
??事件八：房企扎堆香港IPO，房企融资道路坎坷
??事件九：全国多地维权成风·降价减配成导火索
??事件十：中弘跌破面值退市，楼市豪赌时代终结
??事件6月26日，住建部等七部委联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海、厦门等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。本次专项行动整治重点为：投机炒房行为、房地产“黑中介”违法违规行为、房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告等四个方面。7月31日，中央政治局会议提出，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。另外，2018年住建部还多次约谈了部分调控不到位的城市负责人。
??评析2018年房地产市场的监管方向和**出现调整，即从过去控需求、管供给转向了整秩序、治乱象。今年以来，全国多地房地产市场存在违规违法等乱象，扰乱了正常的市场交易秩序，也不利于行业健康发展。于是，一系列会议召开和政策文件发布、对地方政府的约谈、督察组全国市场督查等工作，尤其是七部委新政，**的出现了中宣部、公安部、司法部这三个特殊部门，说明国家非常重视此次整治市场秩序的行动，严打各种违规违法行为。当前房地产调控的思路是明确的，毫不动摇地坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，落实地方调控主体责任，因城因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。
??事件二：海南限购覆盖全岛·抑制投机寻求转型
??事件2018年3月30日，海南省住房和城乡建设厅等６部门联合下发了《关于做好稳定房地产市场工作的通知》。此次政策规定，新购买的住房，取得不动产权证之日起５年内禁止转让。4月22日，海南省召开《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》新闻发布会，宣布房地产调控升级，自当晚起实施全域限购，五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房只能面向本市县居民家庭销售；海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南省累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明；上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社保缴纳证明。此次新政，除了限购升级之外，还包括限售等多项措施。
??评析2018年是海南建省30周年，同时也是中国改革开放40周年，稳定楼市政策的出台具有极强的信号意义。同时，在4月海南获批建设全岛自贸区以及探索建设自由港的大背景下，更需要防范各类楼市投资投机需求。只有防范楼市泡沫，才可以真正巩固改革成果。从楼市角度看，海南此类政策的落实，提高了购房的门槛，有效地抑制了投资投机需求，同时也有利于自住需求者从容购房。从经济发展角度看，海南拿出“断臂”精神，力图减少对于房地产的依赖度（全国房地产依赖度最高的省份），有利于经济发展与产业结构优化。随着此类政策效应的显现，海南楼市将不断回归平稳状态。
??事件三：打折促销成常态·“金九银十”冷清收场
??事件今年三季度以来，房企打折促销的案例急剧增多。8月底，恒大地产启动了一项全国范围的楼盘大型促销，针对旗下280个城市646个楼盘推出了特惠活动，住宅楼盘全部8.9折、商铺6折起。随后，碧桂园也开启“以价换量”等降价促销行为。9月底，万科在厦门等城市的个别楼盘也开始降价促销。另外，8月份以来，中海、泰禾、阳光城、招商蛇口、中粮、保利、首开、龙湖、富力等多家知名房企都进行了不同程度的打折促销。
??评析7.31政治局会议提出“坚决遏制房价上涨”之后，市场预期突然转弱，部分城市销售量下降明显，购房者的观望情绪也不断增强，开发商无奈之下，纷纷以打折促销来吸引消费者。近两年来，不少房企在“高周转”模式下，为了追求规模扩张而疯狂拿地，导致自身债务规模快速增大。在当前融资渠道收紧和融资成本上升的背景下，债务负担较重的房企借新还旧的难度很大，急需依靠销售回款来缓解资金压力，“促回款、稳现金”就成为了房企的共识。另外，部分目标完成率较差的房企在业绩压力下，选择以价换量加速项目入市，尽早完成全年的销售目标。于是，原本销售旺季的“金九银十”，非常**的冷清收场。本轮房地产短周期的楼市上行期，已长达三年之久，多数城市存在需求透求、房价过高的不良现象。今年三季度楼市调头向下，开发商宜认清形势，积极促销，回笼资金，像万科那样以“活下去”为当前的第一目标。
??事件四：棚改规模不变方式变·货币化安置退潮
??事件2018年6月下旬，市场上出现了“国家开发银行收紧棚改融资政策”的传闻。7月份，住建部称，因地制宜推进棚改货币化安置，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。进一步合理界定和把握棚改的范围和标准，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子。10月8日，国务院常务会议部署推进棚户区改造工作，会议要求，严格把好棚改范围和标准，坚持将老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿区、林区、垦区棚户区作为改造重点。因地制宜调整完善棚改货币化安置政策，商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置**政策。
??评析2015年四季度国家提出房地产去库存的工作目标后，各地棚改加速，尤其是提高了货币化安置的比例。一方面，有力推进了房地产去库存；但另一方面，也在一定程度上推高了房价。今年以来，国家推进棚改的目标不变（2018－2020年1500万套，2018年580万套），而且截至10月底，全国棚改已开工577万套，占年度目标任务的99%。但是棚改的运作方式正做调整，比如，对于低库存和房价上涨过快的城市，取消货币化安置**政策、下调货币化安置比例，这样有助于稳定房价。再如，棚改项目在过去4年持续获得政策性银行贷款的充分支持，央行创设的抵押补充贷款（PSL），通过国开行、农发行等发放棚改贷款，在地方棚改资金来源中占比近80%。而2018年4月财政部、住建部联合发布了《试点发行地方政府棚户区改造专项债券管理办法》，规范棚户区改造融资行为，遏制地方政府隐性债务增量。
??事件五：万科喊“活下去”，房企被迫改变策略
??事件2018年9月30日，一张满场打出鲜红宣传标语“活下去”的万科秋季例会现场照片被各大媒体广泛传播，万科董事会主席郁亮在会上进行了战略检讨，认为房地产行业转折已经到来，“收敛”和“聚焦”是应对转折点和不确定情况的最好办法。郁亮直白地表示，三年事业计划书的制定是把“活下去”作为基本要求，公司战略也将围绕“活下去”而展开, 所有行为都“收敛聚焦”到保证万科活下去。
??评析2018年房地产调控政策进一步升级，房企的融资环境持续收紧，新房销售降温，尤其是8月以后，全国多数地区楼市快速降温。在此背景下，万科作为龙头房企在内部会议喊出“活下去”的口号。万科是一家具有很强忧患意识的企业，2007年喊出“拐点论”，2012年喊出“白银时代”，而这次喊出“活下去”，代表着万科对未来两年楼市走势预判。在楼市降温的情况下，其实国内诸多房企，也都在谋求通过不同的方式“活下去”，或降价促销快速回笼资金，或通过各种融资渠道获取资金，或通过转让企业股权或项目缓解资金压力，例如华夏幸福将近两成股权折价卖给平安资管。除了应对短期的楼市低迷，着眼中长期发展，中国的房企们还应改变以往的经营策略，寻求以稳健经营模式和可持续性经营理念作为企业的发展战略。
??事件六：土地流拍频频出现·房企预期趋于谨慎
??事件与前两年全国各地地王频出的情形不同，2018年的地王减少，流拍增多。据克而瑞研究中心统计，截至今年10月，全国土地流拍数量达到758宗，其中7月、9月和10月是流拍最严重的月份，流拍土地均超过100宗，其中10月更是达到峰值，158宗土地流拍。下半年以来，上海、杭州、天津、苏州、合肥等热点一二线城市出现多幅土地流拍的现象，并向三四线城市蔓延。今年以来，易居房地产研究院监测的40城土地成交溢价率也持续下行，11月为10.2%，已下滑至2011年以来的历史低点附近。
??评析今年尤其是三季度以来全国土地市场转冷，低溢价或底价成交成为常态，土地流拍案例也持续增多，主要有以下三点原因。其一，本轮房地产短周期上升期已持续近三年，部分城市楼市透支严重，随着本轮房地产调控持续深化，今年三季度以来，房市快速降温，有入冬迹象，房企对后市的预期转差。其二，房地产行业金融监管趋严，房企融资渠道总体收紧，融资成本居高不下，融资难度也越来越高，房企资金压力加剧。另外，近几年大中型房企在追逐规模扩张的同时，资产负债率不断上升，偿债高峰期已经来临。其三，2017年以来部分热点城市出台了限地价、限房价、竞自持、竞配建等政策；对于房企来说，这些限制条件对项目盈利和周转带来了压力，对房企资金也提出了更高的要求，因此拿地趋于谨慎。回顾过去，相比上一次土地流拍潮的2014年，今年土地流拍情况更加严重，相关地方政府应考虑减少土地供应，放松对房企的调控与管制，以便平稳地市。
??事件针对少数住房经租企业哄抬租金、抢占房源的情况，北京市住建委于2018年8月17日联合北京银监局等部门，集中约谈北京几家大型住房经租企业，提出“三不得”：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。与此同时，相关部门对住房经租企业启动了联合专项执法检查，提出“三严查”：严查不按约定用途使用融资资金的行为；严查哄抬租金扰乱市场的行为；严查不按规定进行租赁登记备案的行为。北京市住建委相关负责人表示，对于住房租赁企业的违规行为一经查实，各部门将从严处罚，联合惩戒。随后，北京市住建委等部门，开通打击“黑中介”投诉举报专线。开通首日，便有23家中介机构被查处并予以公开曝光。
??评析2017年国家出台多个促进住房租赁市场发展的政策以后，租赁市场随之加速发展。在急速发展过程中，各类新问题也开始出现，比如部分中介背景的经租机构在跑马圈地、激烈竞争的过程中，存在房源收储不规范、租金上涨过快、违规使用金融工具等。对于租赁市场的管控力度需要强化，尤其是涉及租金方面的内容。此次北京对于长租公寓企业的约谈，具有较好的示范效应，其提出的“三不得”、“三严查”等内容，有助于规范长租公寓企业的业务。相关长租公寓企业也需要从合规的角度进行业务操作，不得触碰监管红线。预计此类监管会继续，进而真正促进租购并举机制的建立。
??事件2018年，港股市场挤满了渴望在资本市场亮相的房地产企业，众多中小房企争相赴港寻求上市机会。截止到11月底，已有超过9家房企向港交所递交了IPO申请，其中正荣地产、弘阳地产、大发地产、美的置业、易居企业、恒达集团等6家企业已成功上市，银城国际、德信中国、中梁控股等公司还在申请中。值得关注的是，易居企业于2018年7月份在港交所成功上市，与其他开发商企业不同，这是一家以“轻资产”“服务型”而著称的房地产企业，在香港成功上市后，借助境内外便利融资，将使企业发展提升到新高度。
??评析在严厉的房地产调控和融资收紧的背景下，部分房企选择上市，原因有三：其一是为了突破融资环境紧缩的限制，寻求新的融资渠道；其二是国内房地产行业市场集中度越来越高，部分房企为了获得更快发展，不断寻求资产规模扩张；其三是企业上市有助于提升企业品牌形象和信用等级，并且有利于优化企业治理结构。然而，内地资本市场上市核准要求较高，排队企业较多，且在房地产调控的背景下，政府限制房地产开发企业在A股上市。2010年以来，证监会已基本暂停了涉及房地产业务的企业IPO核准申请，仅有个别企业通过借壳的方式上市A股，这也使得其他房企只能寻求到香港上市。香港资本市场不仅为企业提供多样化的融资渠道，而且上市审批时间较短。总之，房企通过上市建立起较为先进的经营理念和规范的经营管理模式，在市场竞争中发挥管理优势和制度优势。
??事件今年三季度以来，全国多地出现业主维权事件，其中不乏涉及品牌性开发商。仅十一黄金周期间，就有合肥某楼盘、江西景德镇某楼盘、上海浦东某楼盘、江西上饶某楼盘等因开发商下调价格而引起前期业主不满，于售楼处维权。下半年以来，成都、武汉、广州等地多个楼盘爆发了业主针对**修乱收费、**质量差等问题的维权。此外，杭州、合肥、福州、重庆、漳州、平顶山等地也爆发了多起业主维权事件，甚至售楼处遭打砸。
??评析每轮楼市下行期，因房价下降而引发的业主维权事件屡见不鲜。今年三季度以来，如此多城市、如此多项目皆出现这类状况，则实属**。维权的原因主要有三类：一是，开发商降价的行为引起了部分前期购房业主的不满；二是2017年以来，部分城市限价严厉，部分房地产开发商采取捆绑装修的形式售房，甚至与购房者签订双合同，以规避政府限价；在楼市**时期，为了能买到低于市场价的限价房，购房者愿意接受开发商这种灰色操作方式，但2018年下半年房价下跌且交房之后，业主转变态度，不满装修质量；其三，部分项目前期拿地价格较高，加之各种政策限制，嬴利远低于预期，甚至亏损，于是存在“减配”或“偷工减料”现象。业主维权这一现象的集中出现，也侧证部分中国购房者消费或投资观念存偏差、部分开发商经营缺乏诚信等问题，中国房地产市场诸多方面尚须进一步健全和完善。
??事件十： 中弘跌破面值退市，楼市豪赌时代终结
??事件10月18日，中弘股份股价收于0.74元。根据交易所相关规则，股票连续20个交易日收盘价均低于1元股票面值，交易所有权终止公司股票上市交易。中弘股份成为A股首只面值跌破1元退市股。中弘股份2018年中报显示，归属于上市公司股东的净利润为-13.26亿元，中弘股份解释公司亏损的原因主要是财务费用较2017年同期增加17亿元，而财务费用的上升，主要是由于公司融资发生的资金成本费用化所致。受国家房地产调控政策的影响，中弘股份商业项目销售停滞，住宅项目销售也大幅下滑，导致公司房地产项目销售利润较上年同期大幅减少。
??评析中弘股份作为一家房地产上市公司，却成为A股市场首只面值跌破1元退市股。虽然中弘股份退市的原因是多方面的，但其退市的主要原因之一还是在于其房地产业务业绩下滑，公司不断举债扩张，从而导致公司爆发债务危机。2017年，中弘股份开发建设的部分项目受到了政策调控的影响，例如北京商办项目因为受到北京商办新政影响而销售停滞，海南如意岛项目则因违规填海被海南省政府勒令项目暂停。随着中弘股份的房地产开发业务收入持续减少，加之融资成本不断上升，使得中弘股份2018年中报业绩惨淡。中弘股份通过资本市场不断融资扩张，但其经营理念不合理，决策具有很强的投机性，在重点项目上持着赌博心态。近几年房地产政策持续收紧，房地产业趋于规范，而中弘股份不完善的经营行为遭遇致命打击。在某种意义上，也可以说，中弘股份的退市标志着中国楼市豪赌时代的终结。