2018年上海第三季度写字楼租赁市场分析
[发布时间:]2018-11-27 11:47:47 [作者]盛古地产 [人气]989
?一、2018年三季度行业动向?1.瑞房成立合营公司开发上海黄浦地块 太平洋保险占70% 股份2.上海地产集团与黄浦等上海四区签约 就旧区改造进行合作7月31日，上海市政府举行“黄浦区、静安区、虹口区、杨浦区与地产集团旧区改造签约仪式”3.优客工场2亿元并购火箭科技 布局互联网与智慧办公9月12日，优客工场正式宣布，以2亿元并购智能化办公平台“火箭科技”，全力布局互联网与智慧办公。4.上海临港举资182亿元购买漕河泾园区开发业务资产9月15日，上海临港控股股份有限公司公告称，拟作价约182.30亿元购买上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司下属漕河泾园区的园区开发业务资产。5.上海九部门联合整治房地产市场乱象 违规机构将暂停金融服务9月18日综合市场消息，近日，上海市住房和城乡建设管理委员会、房屋管理局、公安局、司法局、国税局、银监局等九部门联合发布《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》。《通知》提出，九部门将重点整治虚假信息、投机炒房、房产经纪违法违规以及商品房销售违法违规、违规提取公积金等行为。二、2018年三季度上海土地市场?2018年第三季度，据相关数据研究中心观察到：上海土地市场开闸放量，新增经营性用地挂牌供应80幅，合计出让面积达4,506,864平方米，环比增长显著。其中商办用地为9幅，出让面积总数为356,696平方米，环比今年二季度下降23.38%，同比去年三季度下降34.25%。三、需求分析1、企业办公选址区域需求2018年三季度上海市办公楼租赁市场中，浦东继续领跑各区，成为企业办公选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的17.79%。排名前五的区域和上季度保持一样，五大区域的企业需求量依然超过了整个市场的六成。2、企业需求空间面积上，浦东面积占比第一，达到17.04%。排名前五的区域面积需求量占整个市场的65.07%。四、企业办公选址租金需求在本季度的办公租赁市场中，租金在3-4元/㎡·天的办公项目是最受关注的目标，需求占比达到23.51%，中低价位的办公项目依然是市场的需求主流。均价在5元/㎡·天以上的办公项目的企业客户环比上季度有所减少。五、企业办公选址户型需求而在租赁户型面积的需求上，中小户型是2018年三季度的市场需求主流，我们可以看到，500平方米以下的中小户型占据了整个办公租赁需求市场的85.60%，环比二季度略有下滑。同时1000平方米以上的大户型需求有所抬头，环比上季度增长了两个百分点。六、企业办公选址轨交需求交通是否便利无疑是很多企业选址会优先考虑的一个重要条件，是否靠近轨交沿线，更是重中之重。通过对上海目前运营中的14条轨交线路做出热点统计，上海轨道交通最为繁忙、最重要的大动脉-轨交1号线成为本季度最为热门的轨交需求线路。七、市场租金走势2018年三季度，上海的企业办公空间成本整体走势有所放缓，高租金区域均分布在上海市主城区，静安和徐汇以5.19元/㎡·天的平均租金并列第一。环比上季度，除了少数几个主城区，其他区域的平均租金均有不同幅度下调，市场竞争压力依然存在。八、市场增量及空置率1、据不完全统计，2018年三季度本市各大商务区约有超过40万平方米的优质甲级办公面积新增入市，租赁供应量相比二季度有所放缓。 2、同时本季度市场吸纳表现依然保持强劲，来自TMT（科技、 媒体、通讯）、金融、专业服务、生产制造及批零贸易和联合办公的持续扩张需求消化了大部分的供应量，使得本季度中央商务区吸纳量超过新增供应，空置率增长得到有效控制，环比下降至11.89%。 3、非中央商务区内性价比更高的项目持续吸引到有升级需求的租户,市场继续吸纳现有存量，整体空置率下降至32.9%。九、第三季度上海联合办公市场简析（1）联合办公加速行业整合成为本季度的一大看点，在资本驱动和市场前景看好的预期下，各大品牌运营商扩张加速，包括两大品牌优客工场、WeWork的收购案，氪空间规模布点以及开发商开始投资自己的联合办公品牌；同时，联合办公行业的巨头已经从“二房东”模式转向企业全价值链服务商，从办公场地资源的获取，空间的设计及打造，招商入驻、运营管理。到企业基础服务，以及由此产生的各种增值服务等，打造了一条长产业链商业模式，最终将租赁方与联合办公运营方捆绑在一起。九、第三季度上海联合办公市场简析（2）从第三季度的数据来看，联合办公的网点数量继续在稳步上升，分布依然集中在主城区的核心商圈，陆家嘴和徐家汇目前是集中分布最多的商圈。九、第三季度上海联合办公市场简析（3）从联合办公的平均租金排名来看，高租金区域主要集中在黄浦、静安、徐汇等核心区域，其商业优势及交通优势占据了较高的租金水平，黄浦区以其核心地段和深厚的商业底蕴继续稳坐工位租金榜第一。十、上海企业空间流向指数排名从2018年三季度的上海企业空间流向趋势来看，拥有良好的地理交通、成熟的商圈配套和专业服务的主城区依然是企业集中流向的区域，而作为非主城区的闵行则以其利好的政策扶持和商务潜力同样处于流向热点；部分区域供需矛盾依然存在，需要进一步提升产业竞争力。
?一、2018年三季度行业动向?
1.瑞房成立合营公司开发上海黄浦地块 太平洋保险占70% 股份
2.上海地产集团与黄浦等上海四区签约 就旧区改造进行合作
7月31日，上海市政府举行“黄浦区、静安区、虹口区、杨浦区与地产集团旧区改造签约仪式”
3.优客工场2亿元并购火箭科技 布局互联网与智慧办公
9月12日，优客工场正式宣布，以2亿元并购智能化办公平台“火箭科技”，全力布局互联网与智慧办公。
4.上海临港举资182亿元购买漕河泾园区开发业务资产
9月15日，上海临港控股股份有限公司公告称，拟作价约182.30亿元购买上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司下属漕河泾园区的园区开发业务资产。
5.上海九部门联合整治房地产市场乱象 违规机构将暂停金融服务
9月18日综合市场消息，近日，上海市住房和城乡建设管理委员会、房屋管理局、公安局、司法局、国税局、银监局等九部门联合发布《关于开展2018年房地产市场秩序专项整治的通知》。《通知》提出，九部门将重点整治虚假信息、投机炒房、房产经纪违法违规以及商品房销售违法违规、违规提取公积金等行为。
二、2018年三季度上海土地市场
?2018年第三季度，据相关数据研究中心观察到：上海土地市场开闸放量，新增经营性用地挂牌供应80幅，合计出让面积达4,506,864平方米，环比增长显著。其中商办用地为9幅，出让面积总数为356,696平方米，环比今年二季度下降23.38%，同比去年三季度下降34.25%。
三、需求分析
1、企业办公选址区域需求
2018年三季度上海市办公楼租赁市场中，浦东继续领跑各区，成为企业办公选址的首选区域，企业需求数量占整个需求市场的17.79%。排名前五的区域和上季度保持一样，五大区域的企业需求量依然超过了整个市场的六成。
2、企业需求空间面积上，浦东面积占比第一，达到17.04%。排名前五的区域面积需求量占整个市场的65.07%。
四、企业办公选址租金需求
在本季度的办公租赁市场中，租金在3-4元/㎡·天的办公项目是最受关注的目标，需求占比达到23.51%，中低价位的办公项目依然是市场的需求主流。均价在5元/㎡·天以上的办公项目的企业客户环比上季度有所减少。
五、企业办公选址户型需求
而在租赁户型面积的需求上，中小户型是2018年三季度的市场需求主流，我们可以看到，500平方米以下的中小户型占据了整个办公租赁需求市场的85.60%，环比二季度略有下滑。同时1000平方米以上的大户型需求有所抬头，环比上季度增长了两个百分点。
六、企业办公选址轨交需求
交通是否便利无疑是很多企业选址会优先考虑的一个重要条件，是否靠近轨交沿线，更是重中之重。通过对上海目前运营中的14条轨交线路做出热点统计，上海轨道交通最为繁忙、最重要的大动脉-轨交1号线成为本季度最为热门的轨交需求线路。
七、市场租金走势
2018年三季度，上海的企业办公空间成本整体走势有所放缓，高租金区域均分布在上海市主城区，静安和徐汇以5.19元/㎡·天的平均租金并列第一。环比上季度，除了少数几个主城区，其他区域的平均租金均有不同幅度下调，市场竞争压力依然存在。
八、市场增量及空置率
1、据不完全统计，2018年三季度本市各大商务区约有超过40万平方米的优质甲级办公面积新增入市，租赁供应量相比二季度有所放缓。
2、同时本季度市场吸纳表现依然保持强劲，来自TMT（科技、 媒体、通讯）、金融、专业服务、生产制造及批零贸易和联合办公的持续扩张需求消化了大部分的供应量，使得本季度中央商务区吸纳量超过新增供应，空置率增长得到有效控制，环比下降至11.89%。
3、非中央商务区内性价比更高的项目持续吸引到有升级需求的租户,市场继续吸纳现有存量，整体空置率下降至32.9%。
九、第三季度上海联合办公市场简析（1）
联合办公加速行业整合成为本季度的一大看点，在资本驱动和市场前景看好的预期下，各大品牌运营商扩张加速，包括两大品牌优客工场、WeWork的收购案，氪空间规模布点以及开发商开始投资自己的联合办公品牌；同时，联合办公行业的巨头已经从“二房东”模式转向企业全价值链服务商，从办公场地资源的获取，空间的设计及打造，招商入驻、运营管理。到企业基础服务，以及由此产生的各种增值服务等，打造了一条长产业链商业模式，最终将租赁方与联合办公运营方捆绑在一起。
九、第三季度上海联合办公市场简析（2）
从第三季度的数据来看，联合办公的网点数量继续在稳步上升，分布依然集中在主城区的核心商圈，陆家嘴和徐家汇目前是集中分布最多的商圈。
九、第三季度上海联合办公市场简析（3）
从联合办公的平均租金排名来看，高租金区域主要集中在黄浦、静安、徐汇等核心区域，其商业优势及交通优势占据了较高的租金水平，黄浦区以其核心地段和深厚的商业底蕴继续稳坐工位租金榜第一。
十、上海企业空间流向指数排名
从2018年三季度的上海企业空间流向趋势来看，拥有良好的地理交通、成熟的商圈配套和专业服务的主城区依然是企业集中流向的区域，而作为非主城区的闵行则以其利好的政策扶持和商务潜力同样处于流向热点；部分区域供需矛盾依然存在，需要进一步提升产业竞争力。